Valido il verbale non firmato
La mancata sottoscrizione del verbale assembleare da parte del presidente e del segretario, così come altri vizi connessi alla nomina o alla revoca degli stessi, non ne inficiano la validità, poiché si tratta di mere irregolarità formali. Lo ha stabilito la recente sentenza n. 17028 pronunciata dal Tribunale di Roma lo scorso 30 novembre 2020. La decisione, che si riallaccia a vari pronunciamenti della Suprema corte, consente di operare una serie di riflessioni in tema di verbale assembleare alla luce delle recenti novità introdotte dal legislatore con la modifica dell’art. 66 disp. att. c.c. in ordine allo svolgimento a distanza delle riunioni condominiali.
Le figure di presidente e segretario e le formalità legate alla redazione del verbale assembleare. Uno dei primi incombenti dell’assemblea, una volta che la stessa si sia riunita, è quello della nomina del presidente e del segretario. In realtà nessuna norma codicistica prevede espressamente queste due figure, diversamente da quanto accade nel diritto societario, ma esse si reputano comunque opportune per l’ordinata gestione della riunione condominiale, analogamente a quanto avviene per le assemblee delle società. Presidente e segretario, infatti, svolgono un ruolo importante per l’ordinato svolgimento dell’assemblea e per la redazione del relativo verbale. Tuttavia la loro nomina non è obbligatoria e, di conseguenza, la loro mancanza non inficia la validità della riunione assembleare e delle deliberazioni ivi assunte.
È questa la posizione seguita dalla giurisprudenza di legittimità, dai precedenti più lontani nel tempo (Cass. civ., sez. II, 29 ottobre 1973, n. 2812; Cass. civ., sez. II, 16 luglio 1980 n. 4615; Cass. civ., sez. II, 27 giugno 1987, n. 5709) a quello più recente, richiamato dal Tribunale di Roma, nel quale per esempio si legge che «nella disciplina del condominio antecedente alle modifiche introdotte dalla legge n. 220/2012 (…) non esisteva alcuna prescrizione legale che imponesse la nomina del presidente dell’assemblea (…); né tale obbligo poteva desumersi per implicito dall’obbligo di redazione del processo verbale delle deliberazioni. Tanto meno sussiste, prima come dopo la riforma del 2012, una disposizione di legge che prescriva (…) che le delibere dell’assemblea dei condomini debbano constare da verbale sottoscritto dal presidente e dal segretario» (Cass. civ., sez. II, 13 novembre 2009, n. 24132).
La funzione probatoria del verbale assembleare. Tuttavia il verbale assembleare ha un’indubbia rilevanza dal punto di vista probatorio, in quanto riporta quanto accaduto nella riunione condominiale e individua il contenuto delle deliberazioni assunte dalla maggioranza dei condomini. Come osservato dalla Suprema corte, «il verbale dell’assemblea del condominio, anche nella parte in cui indica la presenza, di persona o per delega, dei condomini, offre una prova presuntiva, di modo che spetta al condomino che impugni la deliberazione, contestando la rispondenza a verità di detta indicazione, di fornire la relativa dimostrazione» (Cass. civ., sez. II, 11 novembre 1992, n. 12119). Esso, quindi, costituisce, fino a prova contraria, la riproduzione in forma scritta della volontà assembleare e delle deliberazioni da questa approvate. Spetterà al condomino che intenda impugnare la deliberazione dimostrare la difformità della volontà assembleare da quanto attestato nel verbale medesimo. A questo proposito la Cassazione ha anche affermato che «poiché la delibera condominiale deve risultare in forma documentale, è inammissibile la prova testimoniale volta a dimostrare una volontà assembleare difforme da quella che risulta dal verbale» (Cass. civ., sez. II, 8 marzo 1997, n. 2101). In ogni caso, perlomeno nei giudizi di impugnazione delle deliberazioni assembleari, la prova testimoniale dei condomini sarà generalmente da ritenersi inammissibile per incapacità degli stessi ad assumere tale veste, essendo portatori di un evidente interesse nella causa.
Risulta quindi particolarmente difficile per i condomini riuscire a fornire la prova contraria in caso di verbale scritto. Ecco allora che, come pure affermato dalla Suprema corte in una più recente sentenza richiamata nella decisione del Tribunale di Roma, «l’effetto della sottoscrizione del verbale a opera del presidente e del segretario della riunione è unicamente quello di imprimervi il valore probatorio di scrittura privata con riguardo alla provenienza delle dichiarazioni dai sottoscrittori» (Cass. civ., sez. VI, 9 maggio 2017, n. 11375). Da questo punto di vista risulta ancora più evidente l’utilità di provvedere alla nomina di un presidente e di un segretario dell’assemblea e alla compilazione e sottoscrizione da parte loro di un verbale da conservare nell’apposito registro previsto obbligatoriamente dalla legge e tenuto dall’amministratore condominiale. È appena il caso di osservare come i predetti ruoli possano essere ricoperti da qualunque condomino presente alla riunione assembleare ma come nella pratica sia proprio l’amministratore a svolgere il più delle volte le mansioni di segretario, occupandosi quindi della redazione del verbale.
La previsione del nuovo art. 66 disp. att. c.c. Come è noto, lo scorso 3 dicembre è stata pubblicata in G.U. la legge n. 159/2020 di conversione del dl 125/2020, con la quale è stata modificata la nuova formulazione dell’art. 66 disp. att. c.c. introdotta soltanto poche settimane prima con la legge n. 126/2020 di conversione del dl 104/2020 (si veda ItaliaOggi Sette del 26/10/2020). La modifica si è resa opportuna per rendere possibile lo svolgimento delle assemblee condominiali anche con modalità a distanza rimettendo alla decisione della maggioranza dei condomini, e non più all’unanimità, la scelta di avvalersi di tale soluzione organizzativa. È utile evidenziare come il nuovo ultimo comma della disposizione in questione stabilisca ora che il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, debba essere trasmesso all’amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione. In questo caso, quindi, può dirsi che la normativa condominiale, oltre a prevedere per la prima volta le predette figure, abbia imposto la sottoscrizione del verbale, anche se soltanto da parte del presidente, e il suo invio a tutti i condomini (invece che soltanto a quelli assenti, come avviene generalmente oggi al fine di far decorrere il termine di decadenza per l’impugnazione delle deliberazioni assembleari). Resta da vedere se in prosieguo si riterrà che tale norma debba essere rispettata soltanto in caso di assemblea a distanza oppure meriti di essere applicata analogicamente anche alle riunioni in presenza.